Ακίνητα «Αγνώστου Ιδιοκτήτη»: Η νέα διαδικασία αναγνώρισης κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας μέσω Κτηματολογικής Διαμεσολάβησης

Τι αλλάζει με το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026

Μία σημαντική αλλαγή στη διαδικασία διόρθωσης των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών εισάγει ο Ν. 5326/2026, και ειδικότερα το άρθρο 61, με το οποίο τροποποιείται το άρθρο 6 του Ν. 2664/1998.

Η νέα ρύθμιση αφορά ειδικά τα ακίνητα που έχουν καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», όταν ο φερόμενος ως δικαιούχος επικαλείται ως τρόπο κτήσης της κυριότητας την έκτακτη χρησικτησία.

Έναρξη εφαρμογής : Από 16 Σεπτεμβρίου 2026, η προσφυγή σε Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία (ΥΑΣ) Κτηματολογικής Διαμεσολάβησης αποτελεί υποχρεωτικό στάδιο πριν από τη συζήτηση της σχετικής αναγνωριστικής αγωγής κυριότητας και ότι εφόσον υπάρξει συμφωνία και πληρούνται οι προϋποθέσεις, με το πρακτικό μπορεί να γίνει η διόρθωση της εγγραφής. Η μη διενέργεια της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας έχει ως συνέπεια το απαράδεκτο της συζήτησης της αγωγής.

Ποιες υποθέσεις αφορά;

Η ειδική αυτή διαδικασία αφορά την περίπτωση κατά την οποία:

• το ακίνητο εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»,

• ο ενδιαφερόμενος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία ως αιτία κτήσης της κυριότητας,

• και επιδιώκει την αναγνώριση της κυριότητάς του και τη διόρθωση της σχετικής κτηματολογικής εγγραφής.

Δεν πρόκειται, επομένως, για μία γενική διαδικασία που εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση «αγνώστου ιδιοκτήτη». Απαιτείται να εξεταστούν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της συγκεκριμένης κτηματολογικής εγγραφής και ο προβαλλόμενος τρόπος κτήσης της κυριότητας.

Υποχρεωτική Κτηματολογική Διαμεσολάβηση

Σύμφωνα με το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026, ο ενάγων που επιθυμεί να ασκήσει αναγνωριστική αγωγή κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας επί ακινήτου με ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» υποχρεούται, πριν από τη συζήτηση της αγωγής, να προσφύγει σε Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία ενώπιον διαπιστευμένου Κτηματολογικού Διαμεσολαβητή, κατόχου πτυχίου Νομικής, ο οποίος επιλέγεται από ειδικό μητρώο.

Η διαδικασία δεν αποτελεί απλώς μία τυπική προϋπόθεση.

Ο φάκελος της υπόθεσης πρέπει να είναι κατάλληλα προετοιμασμένος και να περιλαμβάνει τα αποδεικτικά στοιχεία που προβλέπει ο νόμος.

Τι πρέπει να αποδειχθεί;

Ο Κτηματολογικός Διαμεσολαβητής οφείλει να διαπιστώσει ότι έχουν προσκομιστεί τουλάχιστον δύο από συγκεκριμένες κατηγορίες αποδεικτικών στοιχείων.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται:

• αποδείξεις ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομα του φερόμενου ως κυρίου,

• μισθωτήρια στα οποία εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων,

• δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών,

• οικοδομική άδεια,

• τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας,

• ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής με βεβαία χρονολογία, το οποίο έχει συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι έτη πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Επιπλέον, απαιτείται να προσκομιστούν:

α) τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις, οι οποίες να περιλαμβάνουν ρητή αναφορά σε εικοσαετή νομή, με προσδιορισμό του εμβαδού, της θέσης και των ορίων του ακινήτου,

και

β) το Έντυπο Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία, τουλάχιστον δέκα έτη πριν από την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης.

Η συγκέντρωση και ο σωστός έλεγχος των στοιχείων αυτών είναι, συνεπώς, ιδιαίτερα σημαντικός πριν από την έναρξη της διαδικασίας.

Τι συμβαίνει όταν δεν προβάλλει δικαιώματα το Ελληνικό Δημόσιο;

Η νέα ρύθμιση προβλέπει ειδική διαδικασία και για την περίπτωση κατά την οποία το Ελληνικό Δημόσιο συμμετέχει στη διαδικασία.

Εφόσον, κατά τη διαδικασία της διαμεσολάβησης, το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου, τα μέρη μπορούν να καταρτίσουν πρακτικό διαμεσολάβησης, με το οποίο το Ελληνικό Δημόσιο δηλώνει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής, λόγω μη προβολής δικαιωμάτων από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Ο νόμος προβλέπει επίσης ειδική διαδικασία ενημέρωσης των αρμόδιων λειτουργών του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους και των αρμόδιων υπηρεσιών, καθώς και συμμετοχή τους στην Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία.

Τι γίνεται εφόσον επιτευχθεί συμφωνία;

Εφόσον τα μέρη καταλήξουν σε συμφωνία, τα απαιτούμενα αποδεικτικά στοιχεία επισυνάπτονται στο πρακτικό διαμεσολάβησης και γίνεται σχετική αναφορά σε αυτό.

Το επικυρωμένο αντίγραφο του πρακτικού, μετά την κατάθεσή του στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου, καταχωρείται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Ως αιτία κτήσης στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται η έκτακτη χρησικτησία. Πριν από την καταχώριση του πρακτικού πρέπει επίσης να έχει υποβληθεί η δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας συνυποβάλλεται με το πρακτικό.

Επομένως, η νέα διαδικασία μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, να οδηγήσει στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής χωρίς η υπόθεση να χρειαστεί να εκδικαστεί επί της ουσίας και να εκδοθεί δικαστική απόφαση.

Τι γίνεται αν υπάρχουν γεωμετρικές μεταβολές;

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν μαζί με τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής ζητούνται και γεωμετρικές μεταβολές στα κτηματολογικά διαγράμματα.

Στην περίπτωση αυτή, ο νόμος προβλέπει ότι στο πρακτικό διαμεσολάβησης πρέπει να επισυνάπτονται, επί ποινή ακυρότητας, το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στην ηλεκτρονική βάση του αρμόδιου Φορέα.

Για τον λόγο αυτό, η συνεργασία του νομικού συμβούλου με τον αρμόδιο μηχανικό είναι ιδιαίτερα σημαντική σε υποθέσεις όπου τίθεται ζήτημα ορίων ή γεωμετρικής απεικόνισης του ακινήτου.

Τι πρέπει να προσέξει ο ενδιαφερόμενος;

Η ένδειξη «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο δεν σημαίνει ότι το ακίνητο δεν ανήκει σε κάποιο πρόσωπο.

Σημαίνει ότι, κατά την κτηματολογική εγγραφή, δεν έγινε καταχώρηση συγκεκριμένου δικαιούχου.

Εάν ο ενδιαφερόμενος θεωρεί ότι έχει αποκτήσει την κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία, είναι απαραίτητο να εξεταστούν εγκαίρως:

• η κτηματολογική εγγραφή,

• η νομική και πραγματική κατάσταση του ακινήτου,

• η ιστορία της νομής,

• η ύπαρξη και το περιεχόμενο παλαιών τίτλων,

• τα φορολογικά στοιχεία,

• τα τοπογραφικά και λοιπά τεχνικά στοιχεία,

• οι ένορκες βεβαιώσεις,

• καθώς και κάθε άλλο πρόσφορο αποδεικτικό μέσο.

Η νέα διαδικασία απαιτεί σωστή προετοιμασία πριν από την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία. Η πληρότητα του φακέλου είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς ο νόμος θέτει συγκεκριμένες αποδεικτικές προϋποθέσεις για την ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Κτηματολογική Διαμεσολάβηση: μια νέα δυνατότητα για την επίλυση διαφορών

Η νέα ρύθμιση του άρθρου 61 του Ν. 5326/2026 ενισχύει ουσιαστικά τον ρόλο της Κτηματολογικής Διαμεσολάβησης στην επίλυση διαφορών που αφορούν τις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές.

Για τον πολίτη, η νέα διαδικασία μπορεί να αποτελέσει μία σημαντική δυνατότητα για την επίλυση μιας ιδιαίτερα σύνθετης υπόθεσης, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις και ότι ο φάκελος της υπόθεσης έχει προετοιμαστεί με πληρότητα και ακρίβεια.

Χρειάζεται έλεγχος του ακινήτου σας;

Εάν ένα ακίνητο που θεωρείτε ότι σας ανήκει εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» και επικαλείστε έκτακτη χρησικτησία, η νέα διαδικασία απαιτεί έγκαιρη και εξειδικευμένη νομική αντιμετώπιση.

Ως Δικηγόρος και Κτηματολογική Διαμεσολαβήτρια, αναλαμβάνω την αξιολόγηση της κτηματολογικής εγγραφής, τον νομικό έλεγχο των στοιχείων της υπόθεσης και την υποστήριξη της διαδικασίας Κτηματολογικής Διαμεσολάβησης, όπου αυτή εφαρμόζεται.

Επικοινωνήστε για να εξετάσουμε εξατομικευμένα την υπόθεσή σας και τις διαθέσιμες νομικές δυνατότητες.

Νομικό πλαίσιο:

• Ν. 5326/2026, άρθρο 61 – ΦΕΚ Α΄ 125/04.08.2026

• Ν. 2664/1998, άρθρο 6, όπως τροποποιήθηκε

• Ν. 4640/2019 – Διαμεσολάβηση

• Σχετικές διατάξεις για την Κτηματολογική Διαμεσολάβηση

@AngelikiPapathanasiou